Kontakt oss

Facebook ikon Twitter logo Print side

Fant du det du lette etter?

Takk for din tilbakemelding

Hva forsøkte du å finne?


Skal du bygge?

Åpningstider Servicekontor for byggesaker

 

Åpningstider:

Tirsdag og torsdag kl. 09.00 - 14.00

Telefon: 47 63 83 10

I åpningstiden kan du ringe eller komme innom hvis du har spørsmål eller behov for veiledning. I perioder med stor pågang må vi begrense samtalene til 20 minutter. Har du behov for mer kontakt kan du avtale et eget møte med oss.

Henvendelser om konkrete byggesaker kan gjøres på telefon direkte til saksbehandler på telefon, også utenom åpningstiden. Ringer du til kommunens sentralbord, oppgir hvem du ønsker å snakke med og hvilken sak henvendelsen gjelder,så vil du bli oppringt av rett person.

Kommunens byggesaksarkiv er åpent for publikum i samme tidsrom som servicekontoret. Timeavtale er ikke nødvendig. 

Søknadsplikt

For de aller fleste tiltak må du ha tillatelse til for å kunne bygge, men det er også unntak fra søknadsplikten for mange tiltak. Informasjon om dette finner du på Follokommunenes felles informasjonsside om byggesak, Follokom.com. Er du i tvil er du velkommen til å ta kontakt med vårt servicekontor.

Det er mange forhold du som tiltakshaver må sette deg inn i før du kan bygge. Tiltaket må være i samsvar med forskrift, reguleringsplan og andre bestemmelser. Noen eksempler er byggegrense mot nabo, avstand til offentlig vei, om hva og hvor du kan bygge, hvor høyt du kan bygge og hvor stor grad av tomten som kan bebygges osv.

Hvilke reguleringsplan og bestemmelser som gjelder for din eiendom finner du med Planinnsyn. 

Hva søknaden skal inneholde

  • Søknaden skal inneholde:
  • utfylt søknadsblanket
  • kvittering for nabovarsling og opplysning om nabovarsling
  • relevante tegninger (se nærmere nedenfor)
  • situasjonsplan, altså et situasjonskart hvor tiltaket er inntegnet i riktig målestokk og med avstander til eiendomsgrenser, kommunale VA-ledninger og nærliggende bygg. Situasjonskart må bestilles fra kommunen her (du kan altså ikke ta utskrift av et kart på nettet).

Krav til tegninger

Sammen med søknaden må det innsendes tegninger. Tegningene behøver ikke være laget av arkitekt, men de må være så nøyaktige at de gir et riktig bilde av situasjonen og forholdet mellom byggetiltaket og omgivelsene.

Tegningene skal gi kommunen grunnlag for å vurdere tiltaket både visuelt og i forhold til krav i loven og reguleringsplanen. De må derfor målsettes med høyde, lengde og areal. Bruk gjerne målestokk 1:50 eller 1:100. Ved nye bygg og tilbygg skal det sendes inn plantegninger som opplyser hva slags rom bygget inneholder, og snittegninger som viser innvendige mål, i tillegg til fasadetegninger. Støttemurer og terrengfyllinger må vise høyder, lengde og skråningsutslag, samt avstand til nabogrense. Terrengendringer skal vises ved angivelse av eksisterende og framtidig terreng.

Gravemelding og kabelpåvisning

Før du setter i gang å grave på steder der det ligger kommunale vann- og avløpsledninger i bakken, må du sende inn gravemelding til Ski kommune. Gravemeldingsskjema finner du her

Du bør også sjekke om det ligger andre kabler i bakken (fiber, TV, el etc). Sjekk www.gravemelding.no

Husk også at du har egne stikkledninger mellom huset ditt og de kommunale ledningene.»

Søknadsblanketter

Her finner du søknadskjemaer og blanketter til byggesaken

Avkjørsler fra offentlig vei

Opparbeidelse av avkjørsler til boligeiendommer er normalt ikke søknadspliktig. Men om arbeidet medfører terrengendringer av betydning, støttemurer mv., eller hvis avkjørselen kommer mindre enn 1 meter fra nabogrense må du søke om tillatelse.

Hvis reguleringsplanen viser hvor avkjørselen skal være, men du ønsker en annen plassering har du mulighet om å søke om dispensasjon fra reguleringsplanen.

Avkjørsler fra offentlig vei må utformes i henhold til kommunens Vei-norm.

Utleie av bolig

Ønsker du å leie ut deler av boligen din kan du leie ut rom som hybel eller en sekundærleilighet.

Hybel er rom som er del av boligen og deler som regel funksjoner som kjøkken og sanitærrom.  Rommet må være godkjent som boligrom. Det betyr at det skal være stort nok, ha tilstrekkelig innvendig høyde og tilstrekkelig tilgang på dagslys.  

Sekundærleilighet er en egen bruksenhet og må være fysisk atskilt fra hovedleiligheten med brann- og lydcellebegrensende konstruksjoner. Den skal også ha egen inngang og egen biloppstillingsplass. Det stilles strengere krav til utsyn fra en sekundærleilighet enn fra en hybel. Reguleringsbestemmelsen har også regler for sekundærleilighet. Den skal være mindre enn hovedleiligheten og ikke være større enn 70 m2. Det kan bare være én sekundærbolig i en enebolig og tomannsboliger kan ikke ha sekundærleiligheter.

Opprettelse av en sekundærleilighet er søknadspliktig med krav om ansvarsrett.

Søknad om dispensasjoner

Hva er en dispensasjon?

Dispensasjon innebærer at bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven fravikes i en konkret sak. Bestemmelsen om dispensasjon er således en snever unntaksbestemmelse. Dispensasjon kan være midlertidig eller varig. 

Dispensasjonshjemmel:

Plan- og bygningsloven av 27.06.2008 hjemler dispensasjon i kapittel 19. Bestemmelsen trådte i kraft

01.07.2009. 

  • Dispensasjon krever grunngitt søknad.
  • Søknaden må nabovarsles særskilt, med mindre dispensasjonssøknad fremmes samtidig
  • med byggesøknad (etter kapittel 20) eller det er åpenbart at naboens interesser ikke berøres.
  • Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få uttale seg, herunder til søknader som berører forbudssoner langs sjø og vassdrag. 

Hva kan det dispenseres fra?

Det kan dispenseres fra ”bestemmelser fastsatt i eller i medhold av”plan- og bygningsloven, dvs; 

  • bestemmelser i loven, men ikke saksbehandlingsregler
  • kommuneplanens arealdel med bestemmelser
  • kommunedelplaner med bestemmelser
  • statlige planer med bestemmelser
  • regionale planer med bestemmelser
  • reguleringsplaner med bestemmelser, herunder områdeplaner og detaljplaner
  • bebyggelsesplaner med bestemmelser
  • forskrifter og vedtekter gitt i medhold av plan og bygningsloven 

Eksempler på dispensasjoner fra bestemmelser i pbl 2008 § 29-4; 

  • bygge nærmere enn 4 meter fra nabogrense
  • bygge høyere enn 8- og 9-metersregelen
  • avvike kravene i teknisk forskrift (jf § 31-2 som ikke krever dispensasjon) 

Eksempler på dispensasjoner fra plan; 

  • overskridelse av tillatt grad av utnytting i kommuneplan/reguleringsplan (f.eks., høyere utnyttelse enn %-BYA=20%)
  • avvike regulert bygningsutforming i regulerings- eller bebyggelsesplan
  • fravike plankravet fastsatt i § 1 i bestemmelsene til arealdelen
  • bygge utenfor regulerte byggelinjer eller byggegrenser 

Hva kan det ikke dispenseres fra?

Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler, som krav om dispensasjonssøknad og bortfall av tillatelse. Kommunen bør ikke gi dispensasjon dersom statlige eller regional myndigheter har uttalt seg negativt.

Krav til søknaden (jf § 19-1)

Søknad om dispensasjon skal redegjøre for hvilke forhold søker / tiltakshaver anser som grunner til å fravike den aktuelle bestemmelsen i plan- og bygningsloven, planen, forskrift eller vedtekt. Det bør også klargjøres i hvilken grad hensynene bak bestemmelsen settes til side. 

Søknad om dispensasjon skal: -utformes i eget brev, -nabovarsles og -sendes inn sammen med søknaden om tillatelse etter kapittel 20. Det må vedlegges situasjonskart, tegninger/skisser som knytter dispensasjonssøknaden til det konkrete tiltaket. 

Unntaksvis kan det være hensiktsmessig å fremme en forutgående søknad om dispensasjon, eks. for å avklare endret bruk i strid med gjeldende arealformål (bruksendring). Som hovedregel kan det bare dispenseres til et konkret omsøkt/meldt byggetiltak. 

For tiltak omfattet av søknadsplikten i kapittel 20 skal dispensasjonssøknaden utformes av ansvarlig søker. 

Behandlingen i kommunen

Kommunen har myndighet til å dispensere fra bestemmelser i loven, forskrifter og planer gitt i medhold av loven. Skjønnsutøvelsen skal gjøres ut fra en konkret vurdering av momentene nedenfor (§19-2 annet ledd). Det skal ikke være kurant å fravike gjeldende planer som omhandler konkret forhold som har blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og som er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ (Kommunestyret). Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Endringer av betydning i planer bør ikke skje som dispensasjoner, men behandles som planendringer. 

Store eller prinsipielle avvik fra plan, behandles politisk av Plan- og byggesaksutvalget. Avvikene/endringene må ikke være større enn det som ellers kan behandles som mindre endring av reguleringsplanen iht lovens § 12-14. 

Saksbehandlingsfrist

Dispensasjonssøknader skal behandles innen 12 uker. Fristen løper ikke i den tiden søknaden er mangelfull eller at det ventes på uttalelse fra regionale og statlige myndigheter. 

Kommunens samordningsplikt med andre myndigheter, jf § 21-5

Søknad om dispensasjon skal oversendes andre myndigheter som skal fatte avgjørelse for tiltaket etter annet lovverk eller forelegges berørte myndigheter til uttalelse, dersom avgjørelse eller uttalelse ikke er innhentet på forhånd. Andre myndigheter er uttømmende oppregnet i saksbehandlingsforskriften (SAK 10) § 6-2. 

Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i § 1-8 (forbudssoner langs sjø og vassdrag), jf lovens § 19-1. 

Når tiltaket er betinget av tillatelse eller samtykke fra andre myndigheter kan søknaden stilles i bero til avgjørelse foreligger eller kommunen kan gi rammetillatelse med forbehold om at forholdet til andre myndigheter må være brakt i orden før igangsettingstillatelse. Dersom andre myndigheter ikke har avgitt uttalelse innen fristen på 4 uker, kan søknaden avgjøres av kommunen, jf lovens § 21-5 siste ledd.

Det må foreligge ”klar overvekt av hensyn”(jf § 19-2) 

Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene bak lovens formålsbestemmelse må ikke bli vesentlig tilsidesatt og fordelene med å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 

  • skal særlig vektlegges ved dispensasjon fra lov/forskrifter: konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet
  • skal særlig vektlegges ved dispensasjon fra planer: statlige og regionale rammer og mål
  • Kommunen bør ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 (forbudssoner langs sjø og vassdrag) når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden  (jf § 19-2 fjerde ledd) 

Adgangen til å sette dispensasjonsvilkår

Dispensasjon kan gis på vilkår, jf plan- og bygningsloven § 19-2 første ledd. Dispensasjonsvilkår må
ha til formål å forebygge, reparere, dempe eller kompensere for negative følger av at regelverket eller planen fravikes. 

Varigheten av dispensasjon

En dispensasjon gjelder alltid det konkrete tiltaket tillatelsen omfatter. Er tiltaket som er betinget av dispensasjonen ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen og dispensasjonen bort, jf lovens § 21-9. Det samme gjelder dersom tiltaket innstilles i mer enn 2 år.Ved brann, sammenrasing, forfall eller liknende omstendigheter, vil en eventuell gjenoppføring være avhengig av ny dispensasjon. I slike tilfeller foretas det en ny, selvstendig vurdering ut fra gjeldende regler og plansituasjon. 

Midlertidig dispensasjon kan gis tidsbestemt eller for ubestemt tid, jf plan- og bygnings-loven § 19-3. Ved tidsfristens utløp eller ved kommunens pålegg om opphør, må tiltakshaver uten utgift for kommunen fjerne det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle de krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette tidligere tilstand. Erklæring om dette kan kreves tinglyst på eiendommen. 

Unntak fra tekniske krav plan- og bygningsloven § 31-2, siste ledd

Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring, nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk (dvs. uten dispensasjon): 

  • når det ikke er mulig å tilpasse bygget til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader
  • dersom bruksendring eller ombygging er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk

Kommunen kan stille vilkår til tillatelsen. 

Mer informasjon

  • Fylkesmannen i Oslo og Akershus har gitt ut en dispensasjonsveileder. Der kan du få veiledning om behandling av dispensasjonssaker.
  • Hvilke dispensasjoner som er gitt fra reguleringsplan finner du med Planinnsyn

 

Klageadgang

I saker hvor det foreligger merknader fra nabo blir det sendt kopi av vedtaket til den aktuelle nabo med informasjon om klagerett. Som hovedregel har du en klagefrist på 3 uker fra vedtaket er mottatt.

Vedtak om avslag på søknad om rammetillatelse, og vilkår som er stilt i denne, kan du som søker/tiltakshaver klage på innen samme frist.

Igangsettingstillatelse kan bare påklages dersom det godkjennes endringer i forhold til rammetillatelsen (eks. endret plassering).

En klage skal sendes til kommunen og blir behandlet av Plan- og bygesaksutvalget. Får du ikke medhold i klagen sender kommunen saken videre til Fylkesmannen som avgjør klagen

Marka

En stor del av arealet i Ski kommune ligger i marka og omfattes av markaloven. Loven har et generelt forbud mot tiltak i Marka.

Ønsker du like vel å utføre tiltak på eiendom i marka har du mulighet å søke om dispensasjon fra markaloven. Søknaden sendes til kommunen sammen med søknaden om byggetillatelse etter plan- og bygningsloven. Det er viktig å merke seg at forbudet også gjelder tiltak som ikke er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven, f.eks. små uthus og mindre terrenginngrep.

Fylkesmannen må uttale seg positivt til søknaden for at kommunen kan gi dispensasjon.


Publisert: 13.10.2015 12:18
Sist endret: 11.10.2017 21:56
Servicekontor for byggesaker

Besøksadresse:

Idrettsveien 8
1400 Ski

Postadresse:

Postboks 3010
1402 Ski

Telefon: 64 87 87 00